其實現在貸款已經(jīng)很普及，尤其是信貸，辦理相當容易，很多人都(dōu)在使用，但是對(duì)于辦理北京房屋抵押貸款，其實很多人都(dōu)是小白，房屋抵押貸款和信用貸或者網貸都(dōu)不同，不管是選擇貸款機構或者是選擇還(hái)款方式，都(dōu)是有很大的學(xué)問在裡(lǐ)面(miàn)，需要我們更深入的去了解嗎，那關于房屋抵押貸款，帶你全面(miàn)了解。

一、知曉每年的基準利率和優惠利率

大多數人都(dōu)會(huì)以合同約定了還(hái)貸利率爲準，又爲了方便選擇了等額還(hái)款，認爲每個月還(hái)的錢應該是一樣(yàng)的。但是事(shì)實上這(zhè)是人們對(duì)于房屋抵押貸款的認知錯誤，事(shì)實上，每年的還(hái)款金額都(dōu)可能(néng)不一樣(yàng)。

主要是由于房屋貸款利率每年都(dōu)可能(néng)不同，一般有兩(liǎng)個因素決定：基準利率和優惠利率;

例如：

如果上一年度基礎利率發(fā)生了調整，第二年的一月，每月還(hái)款金額也會(huì)調整;

如果上一年度房貸優惠利率發(fā)生了調整，例如由七折調整到八折，每月還(hái)款金額也會(huì)發(fā)生調整。

二、銀行選擇小技巧

這(zhè)就(jiù)需要考察銀行的還(hái)款要求，將(jiāng)一些不合理或者是自己無法做到的排除在外。如果我們做了房屋抵押貸款需要提前還(hái)款，例如有的銀行約定20%以上才允許還(hái)，太苛刻了，最好(hǎo)選擇能(néng)夠還(hái)款要求不是很苛刻的銀行，比較一下。雖然大銀行比較放心，但是他們都(dōu)是有嚴格的還(hái)款規定，一定要根據自身條件進(jìn)行選擇。小銀行一般比較快，但是需要辦信用卡等等，銀行之間是有區别的，需要好(hǎo)好(hǎo)選一選。總的來講銀行的選擇直接影響整個貸款利息多少，建議根據自身條件進(jìn)行選擇。

三、提前還(hái)款的方式(根據自身條件選擇提前還(hái)款方式)

方式：

一次性付清：非常好(hǎo)理解，歸還(hái)所有剩餘貸款本金;

還(hái)款額度不變，縮短期限：比較省利息;

期限不變，額度減少，每月壓力減少，基本不省什麼(me)利息;

提高還(hái)款額，縮短期限：最省利息，銀行一般不辦。

四、提前還(hái)款的基本流程

部分還(hái)款：先去銀行預約，填張申請單，約定還(hái)款時(shí)間，將(jiāng)錢存入，再去銀行辦理還(hái)款即可;

全部還(hái)款，進(jìn)入領取房産證等流程，退保險，注銷房屋抵押等。

五、還(hái)款方式對(duì)提前還(hái)款的影響

有提前還(hái)款計劃的人事(shì)，建議選擇等息還(hái)款，第一個月還(hái)的最多，因爲本金還(hái)的比較多，非常的節約利息，如果選擇等額還(hái)款，前兩(liǎng)年繳納了大多數的利息，再提前還(hái)款的意義就(jiù)不大了。如果有雙周還(hái)之類的還(hái)款方式當然更加省利息了。

六、每月還(hái)款額的計算公式

貸款合同中都(dōu)會(huì)有這(zhè)個公式：介紹一下等額還(hái)款的公式：

每月還(hái)款額=貸款本金×月利率×(1+月利率)還(hái)款月數次幂/[(1+月利率)還(hái)款月數次幂-1]

月利率 = 年利率÷12

有一種(zhǒng)特殊情況， 就(jiù)是當一月份的時(shí)候，如果上一年度基準利率發(fā)生了調整，一月份的還(hái)款額如何計算。由于存在跨月的情況，一部分利率是上一年度的貸款利率，一部分利率是本年度的貸款利率。

這(zhè)個時(shí)候需要首先根據剩餘本金，核定一個月度還(hái)款額，按照天分别計算利息，估計這(zhè)個時(shí)候12月份一定是按照31天計算了，所以，調整利息，就(jiù)被(bèi)銀行狠狠的宰上一刀。

七、本月還(hái)款利息的計算

本月還(hái)款利息的計算：

本月利息 = 剩餘本金 × 月利率

本月歸還(hái)本金 = 每月還(hái)款額 - 本月利息。

八、不要選擇大月提前還(hái)款

大月有31日，提前還(hái)款的利息按照日計息，算天數的時(shí)候會(huì)多算一天;

日利率 = 年利率÷360

但是一年有365天，按天計算會(huì)多交幾天利息;

另外有一個問題需要說(shuō)一下，例如你的發(fā)放貸款日如果不是還(hái)貸日，發(fā)放貸款日與還(hái)貸日之間的日期也是需要計算利息的。