引言：上海公積金貸款的，可以使用經(jīng)營性抵押貸款其實不是一個新鮮詞，但由于從2020年開(kāi)始政府爲保經(jīng)濟、保就(jiù)業、保民生，相關政策大放水，使得該類貸款的熱度近四年來一直居高不下。

今年，上海房子做抵押貸款 ，經(jīng)營性抵押貸出現年化利率低至3.85%的産品，這(zhè)是往年所不敢想象的。作爲一種(zhǒng)長(cháng)期貸款，利率低破4%，從某些角度上看，其優勢已經(jīng)遠超同爲長(cháng)期貸款的按揭貸款。

經(jīng)營性抵押貸概念：經(jīng)營性抵押貸是爲匹配小微企業推出的長(cháng)期貸款，借款人以房屋抵押的方式從銀行申請貸款。

國(guó)務院推行“扶持小微企業發(fā)展”的政策，經(jīng)營貸的低利率正是爲了迎合這(zhè)一政策。

然而，實際情況與政策口号多少有些出入，小微企業融資難的問題不是一朝一夕能(néng)解決的。小微企業風險大，短期貸款銀行都(dōu)審查得很嚴，更不必說(shuō)長(cháng)達二三十年的長(cháng)期貸款。

雖然銀行願意放貸給小企業主，但是相比于經(jīng)營狀況不穩定的小企業，銀行顯然更樂意冒更小的風險，放貸給收入來源穩定的上班族。實際上，普通上班族隻要提前做好(hǎo)規劃流程，也可以申請經(jīng)營性抵押貸款。

1、經(jīng)營性抵押貸款優勢

1、利率低：2020年下半年以來的多次定向(xiàng)降息，結合今年疫情影響，使得現在經(jīng)營貸利率甚至和按揭利率倒挂。真實經(jīng)營年化利率可低至3.85%，普通人也可以申請到3.85%二十年等額本息/三年先息後(hòu)本的産品。

2、貸足成(chéng)數高，套數不受限：無論名下有幾套房屋或有無房貸記錄，根據當前政策理論分析，都(dōu)可以貸足7成(chéng)，甚至更多，避開(kāi)成(chéng)數不足的困境。

3、靈活性高，還(hái)款方式多樣(yàng)：還(hái)款方式包括5-10年先息後(hòu)本、類按揭的二十年等額本息、随借随還(hái)。

4、效率高：隻要做好(hǎo)貸前規劃工作，大部分銀行可以實現進(jìn)件5個工作日内完成(chéng)批複，效率遠超按揭。

近兩(liǎng)三年來，經(jīng)營貸的利率從近6%降至低于3.75%，綜合優勢明顯高于按揭，相關産品也從平庸的類目一躍成(chéng)爲各家銀行主推的貸款産品。執意上車的還(hái)是上車了，左右搖擺的，也伴随著(zhe)房價的一路上升不得不用盡手段。

2、經(jīng)營性抵押貸的幾大要素

NO.1 房産證

房産證主要包括：商品房、公寓、别墅、寫字樓、商鋪、宅基地等房産形态。

商品房的額度：大部分可以操作的是7成(chéng)，但可以拉高額度做到8-9.5成(chéng)，貸款年限通常在1-30年，一般比較常做的是15年或者20年。且還(hái)款方式十分靈活，包括先息後(hòu)本、等額本息、随借随還(hái)等。

公寓和别墅額度：一般隻有5成(chéng)，通常無法拉高額度，主要是該類房産市場的流動性差。許多銀行甚至不接受該類房産的經(jīng)營性抵押貸。

寫字樓和商鋪：要求就(jiù)更苛刻了，最高隻有5成(chéng)，且必須處于收租狀态，即需要提供租賃合同。可以選擇的銀行比公寓和别墅還(hái)要少。宅基地、自建房、廠房、地皮抵押也可以，但條件更不友好(hǎo)，這(zhè)裡(lǐ)就(jiù)不展開(kāi)介紹了。

對(duì)于商品房、别墅、公寓來說(shuō)，大部分人買房不會(huì)全款買。如果在按揭，手上必須有房産證，且銀行評估價7成(chéng)減去按揭欠銀行的款必須大于0才能(néng)操作。全款房可以直接出證抵押。

NO.2 營業執照

如果貸款人爲真實經(jīng)營，根據其真實經(jīng)營的場所，直接讓銀行人員上門就(jiù)可以，注意場地的招牌清楚，現場有經(jīng)營物料。如果不是真實經(jīng)營，需要根據當時(shí)的銀行政策，另行溝通。

經(jīng)營時(shí)長(cháng)：如果貸款人的執照未滿三個月，很多銀行不準入。如果此時(shí)你的房本也是新的，也就(jiù)是雙新，需要等待雙新期過(guò)去。經(jīng)營執照滿一年後(hòu)，可選擇的餘地就(jiù)比較大了。

此外，有很多人自己當老闆，但是法人不是自己，這(zhè)種(zhǒng)情況下要簽訂一定的暗股協議就(jiù)可以。但是如果入股的話要從入股的時(shí)候開(kāi)始算起(qǐ)。當然，直系親屬有營業執照也是可借用的。

NO.3 征信

征信對(duì)經(jīng)營性抵押貸來說(shuō)也是尤爲重要的，銀行查征信時(shí)主要針對(duì)征信負債、征信查詢次數以及曆史逾期情況。

負債：銀行爲了控制風險，往往對(duì)企業/個人要求是，負債不超過(guò)總資産的70%，一旦超過(guò)這(zhè)個百分比，壞賬率風險極高。因此貸款者要注意控制自己的負債率。

征信查詢次數：一份健康的征信報告，對(duì)征信查詢次數是有一定要求的，一般來說(shuō)，一個月不超3次，2個月不超4次，3個月不超8次，基本沒(méi)有問題。超過(guò)這(zhè)個數據太多的話可能(néng)會(huì)面(miàn)臨大數據評分過(guò)低的問題。

曆史逾期:當前如果有逾期是鐵定過(guò)不了的，所以我們現在讨論的是曆史逾期問題。曆史逾期主要看金額和時(shí)間。如果曆史有過(guò)逾期，但時(shí)間比較久遠且金額不是太大，銀行會(huì)與貸款者進(jìn)行線下溝通，但如果曆史逾期記錄比較惡劣，包括不僅限于貸款數額較大、逾期時(shí)間較長(cháng)等，那基本也很難通過(guò)。

NO.4 銀行流水

銀行流水是很多貸款者容易忽略的一環，很多貸款者準備了房産和營業執照，但往往會(huì)忘了銀行流水也需要。

既然是經(jīng)營性抵押貸款，必然需要貸款者有經(jīng)營性流水。很多工薪階層對(duì)賬戶流水不太了解，但作爲銀行審批人員，是能(néng)夠輕易通過(guò)流水分辨你是工薪層還(hái)是經(jīng)營身份的，所以這(zhè)點需要提前包裝一下。

經(jīng)營性的抵押不僅要涵蓋供貸款的流水，還(hái)要體現經(jīng)營。根據我們的經(jīng)驗，抵押貸100w以内需要6w以上的進(jìn)賬，100-400w需要10w進(jìn)賬，500w以上的需要15w進(jìn)賬。當然一定要有留存，在5-10筆，有對(duì)公的賬戶轉賬更好(hǎo)。如果沒(méi)有就(jiù)對(duì)私人轉賬。

NO.5 貸款主體

抵押貸主體年齡大部分在25-65歲，如果不在這(zhè)個年齡範圍内的，需要提供共同借款人或者擔保人。

已婚的提供結婚證、戶口本，誰是主借人上的誰的征信，一般是收入較多，征信較幹淨的作爲主借人。離異的提供離婚證，雖然對(duì)于離婚是否獲得房票這(zhè)個事(shì)情各個地方政策各異，但是離婚的确可以做負債隔離。未婚的這(zhè)裡(lǐ)沒(méi)有特别注意事(shì)項。

如果房子是夫妻一方單獨所有，當前來貸款也要夫妻兩(liǎng)個人來，因爲這(zhè)筆貸款屬于婚後(hòu)共同負債。如果房子是共同所有，房本上有多少個人，那麼(me)出面(miàn)簽約就(jiù)要有多少人到場，這(zhè)是沒(méi)得商量的。

此外，有一些敏感行業或者職業的從業人員是不準入的，比如：公檢法，持槍警員等。如果有過(guò)犯罪記錄，也很容易被(bèi)拒之門外。這(zhè)些，都(dōu)是貸款者需要提前了解好(hǎo)的。