上海房産抵押貸款公司提供融專業的資貸款咨詢服務，找房産抵押貸款，信用貸款、企業貸款、無抵押貸款，銀行貸款等信息就(jiù)到上海貸款公司，上海房産抵押貸款公司說(shuō)這(zhè)樣(yàng)貸款最合算！

    問：一些購房者在選擇貸款組合時(shí)比較盲目，專家的意見對(duì)他們肯定有很大的幫助。

    答：從理論上來說(shuō)，借款人每月的還(hái)款金額不超過(guò)全部月收入的55％，在還(hái)款方面(miàn)就(jiù)不會(huì)構成(chéng)太大的壓力。咱們可以設定幾組例子供購房者參考，購房者可以根據自身的情況有所選擇。另外可以告訴借款人，貸款利息分兩(liǎng)檔，即1—5年是一檔，6—30年是一檔，如果你申請的是6—30年那一檔的組合，而最終在1—5年内還(hái)清，那麼(me)利息還(hái)要按6—30年那一檔計算。

    例如某人借款金額10萬元，期限爲10年。

    月均還(hái)款額：1089.23（元）

    若此人正常償還(hái)貸款一直到還(hái)款結束，共計120次還(hái)款次數，還(hái)款金額連本帶息

    爲：130707.60元。

    若此人在還(hái)款過(guò)程中，中途申請提前歸還(hái)全部貸款，比如在正常還(hái)款一年後(hòu)提

    出的申請，此人實際還(hái)款金額爲：

    已還(hái)一年的本息額＋剩餘本金＝實際還(hái)款額

    1089.23×12＋92314.66＝105385.42（元）

    所以，130707.60－105385.42＝25322.18（元）

    所以，此人若提前全部歸還(hái)貸款，可省去25322.18（元）利息支出

    問：借款人如果想分階段提前償還(hái)，有什麼(me)要求？如何申請？

    答：這(zhè)種(zhǒng)現象比較普遍。目前有的銀行受理分階段償還(hái)必須是月還(hái)款額的整倍數，工商行從1997年底開(kāi)辦了任意時(shí)間、任意金額（超過(guò)還(hái)款額度）的業務，更加方便了客戶。比如你每月應還(hái)2000元，然後(hòu)你打算一次性償還(hái)9000元，就(jiù)到相應的分理處填寫申請表，即時(shí)辦理，這(zhè)樣(yàng)就(jiù)可以不斷地縮短還(hái)款期限，給客戶更大的自由度。需要說(shuō)明的是，不管是逾期未還(hái)，還(hái)是提前償還(hái)都(dōu)屬于違約，隻是根據我國(guó)目前的國(guó)情，對(duì)提前償還(hái)的客戶不收取違約金。

    問：對(duì)逾期未還(hái)的將(jiāng)做如何處置？

    答：根據規定，對(duì)連續三次，累計六次逾期未還(hái)的，銀行將(jiāng)向(xiàng)本人了解情況，如确屬惡意不還(hái)或無力償還(hái)，銀行將(jiāng)對(duì)抵押物進(jìn)行處置。

    問：銀行的利率如做調整，對(duì)還(hái)款會(huì)有什麼(me)影響？

    答：個人住房貸款的利率不是一成(chéng)不變的，如果人民銀行對(duì)利率進(jìn)行調整，那麼(me)受理銀行將(jiāng)在第二年1月1日起(qǐ)通知借款人并執行新的利率。

    問：借款人還(hái)款時(shí)有沒(méi)有收據或憑證？

    答：有，通過(guò)活期賬戶還(hái)款的，存折上有每次還(hái)款時(shí)的代碼，如本人确需收據，可緻電受理銀行，由銀行寄發(fā)，或本人親自去取。

    問：辦理貸款手續需要多長(cháng)時(shí)間？

    答：工商行將(jiāng)首先加強服務，因爲服務將(jiāng)是一項非常重要的自我宣傳手段。目前工商行承諾從受理到放款15個工作日内辦完，最快可在3個工作日内辦完。另外還(hái)將(jiāng)陸續開(kāi)辦網上受理業務、外地（籍）人的房貸款業務以及二手房購房貸款業務等。  

購房高手速成(chéng)要決：

購房高手速成(chéng)要決　購房高手速成(chéng)要決

從如何選房、簽訂合同、辦理貸款、驗收入住直至物業管理，《購房九段高手速成(chéng)》定會(huì)使您在短時(shí)間内購房常識突飛猛進(jìn)，成(chéng)爲購房消費人群中真正的九段高手！

　　交通

　　交通是買房要考慮的重要因素，四通八達、進(jìn)出方便、有停車位，物業才算物盡其用。生活在人多車多的北京，買房的時(shí)候自然應該先把幾個預選樓盤的交通狀況拿來比較一下，具體如下：

　　●道(dào)路設施道(dào)路通過(guò)能(néng)力、設計的運行速度、實際運行速度及運行安全狀況。

　　●公共交通包括公共汽車、地鐵等公共交通的線路數，與市内各主要區域及上班所在地聯系的廣泛程度，公共交通工具運行起(qǐ)止時(shí)間、運行速度、票價，從房子所在地到公共交通點的距離，使用出租車的方便程度。

　　●交通便利度包括經(jīng)常經(jīng)過(guò)的路段内路網通暢程度，是否經(jīng)常堵車，到達市内主要地點是否便利等。

　　●交通管制包括行車路線、方向(xiàng)、時(shí)間、速度限制及車輛種(zhǒng)類限制。此外，還(hái)要考慮有無固定停車場地，如沒(méi)有，随時(shí)停車能(néng)否有保證也不能(néng)不考慮在内。

　　環境

　　一個小區的環境主要包括兩(liǎng)個方面(miàn)：周邊的地理環境(地段)和社區内的環境，下面(miàn)我們就(jiù)從這(zhè)兩(liǎng)個角度來看看。

　　地段是所有購房者在購房時(shí)都(dōu)很關注的，選擇市區還(hái)是郊區要根據個人的需要而定。

　　查看小區内部環境要從以下幾個方面(miàn)入手：小區規模、布局、綠化、樓距、路況、車庫、安全度等。

　　●布局

　　在居住區規劃中，應使住宅布局合理，爲保證每房都(dōu)能(néng)獲得規定的日照時(shí)間和日照質量，要求條形住宅長(cháng)軸外牆之間保持一定距離，即爲日照間距，北京地區采用1.6-1.7h(h爲前排住宅檐口和後(hòu)排住宅底層窗台的高度差)。塔式住宅采用大于或等于1h的日照間距标準。如果住宅的日照間距不夠，北面(miàn)住宅的底層就(jiù)不能(néng)獲得有效日照。

　　●綠化

　　綠化做得好(hǎo)壞要用綠地率來衡量，綠地率指的是居住區用地範圍内各類綠地的點和占居住區總用地的百分比。值得注意的是，“綠地率”和“綠化覆蓋率”是兩(liǎng)個不同的概念，綠地不包括陽台和屋頂的綠化，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)故意混淆這(zhè)兩(liǎng)個概念由于居住區綠地在遮陽、防風防塵等方面(miàn)起(qǐ)著(zhe)重要的作用，所以有關規範規定：新建居住區綠地率應不低于30%，北京近郊居住區綠地率在35%以上爲宜。

　　●樓距

　　兩(liǎng)棟樓之間的距離最好(hǎo)超過(guò)24米爲宜，而窗戶也不能(néng)面(miàn)對(duì)面(miàn)地整齊排列，否則家中的一舉一動在對(duì)面(miàn)都(dōu)可以看得一清二楚，私密性太差。一般情況下，人與人之間距離24米内能(néng)辨别對(duì)方，12米内能(néng)看清對(duì)方容貌。爲避免視線幹擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米爲宜，高層住宅的側向(xiàng)間距宜大于20米。此外，若設計考慮不周，塔式住宅側面(miàn)窗與正面(miàn)窗往往形成(chéng)“通視”現象，選擇住宅時(shí)應予以注意。

　　察看小區外部大環境，包括交通道(dào)路及車站設置，菜場及商業網點設施，學(xué)校、醫療機構、體育場所，噪音及污染等。

　　配套設施

　　包括市政配套、生活配套兩(liǎng)個方面(miàn)。市政配套是指水、暖、氣等。活動基礎設施應包括：

　　●教育設施：托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等；

　　●醫療衛生設施：衛生站、居住區門診、醫院；

　　●文化體育設施：綜合文化活動中心、體育場；

　　●商業服務設施：綜合食品商場、綜合百貨商場、集貿市場、藥店及其他第三産業設施；

　　●金融郵電設施：銀行、郵局等；

　　●行政管理設施：街道(dào)辦事(shì)處、派出所、居委會(huì)、房管機構等。

　　驗證開(kāi)發(fā)商資質

　　要購買一個好(hǎo)的房子，審查開(kāi)發(fā)商的資質與實力很重要，這(zhè)決定著(zhe)你是否能(néng)居住在一個好(hǎo)的社區裡(lǐ)，開(kāi)發(fā)商的承諾能(néng)不能(néng)兌現。

　　開(kāi)發(fā)商的“五證”是最重要的證明材料，它們分别是《國(guó)有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》。其中最重要的是《國(guó)有土地使用證》與《商品房銷售(預售)許可證》。

　　《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護。

　　《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣政府房地産行政管理部門允許房地産開(kāi)發(fā)企業銷售商品房的批準文件。房地産商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成(chéng)，還(hái)應持有房屋所有權證書。

　　我們在查驗以上證明文件時(shí)，盡可能(néng)要求開(kāi)發(fā)商提供文件的原件，并要檢查用地單位、建設單位以及銷售單位是否與售樓單位一緻。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商資信的考察，目前另外一個突出問題是關于“鄉産權”的。現在部分郊區縣仍有一部土地屬于集體所有，一些村委會(huì)就(jiù)在這(zhè)種(zhǒng)性質的土地上開(kāi)發(fā)項目，再拿出來當商品房賣，這(zhè)種(zhǒng)項目的産權根本就(jiù)無從談起(qǐ)。

　　目前要查驗銷售許可證的方法有向(xiàng)國(guó)土房管局咨詢，再則可能(néng)通過(guò)北京房地産”網進(jìn)行網絡查訊，隻要輸入正确的銷售許可證的号碼，就(jiù)能(néng)得知房管局對(duì)這(zhè)個證件的許可、銷售範圍以及銷售的方式等等。

　　簽訂認購書

　　選好(hǎo)了房，開(kāi)發(fā)商的資質也沒(méi)有問題了，于是雙方要确立買賣房屋的意向(xiàng)了。認購書是爲了确定一個購房者的意向(xiàng)，約定在一定時(shí)間内購房者與開(kāi)發(fā)商簽訂購房合同，而開(kāi)發(fā)商在這(zhè)段時(shí)間裡(lǐ)必須爲購房者保留房号。

　　從法律上來說(shuō)，認購不是買房的法定前奏，合同也不是認購的必然結果。買方隻能(néng)保證購買意願的真實性，而不能(néng)保證無論何種(zhǒng)情況都(dōu)必須簽訂合同。爲此，買方應該注意審查開(kāi)發(fā)商所提供的認購書，看其中是否有不利于自己的條款比如“××天之内，買受人不能(néng)簽訂購房合同的，訂金不予退還(hái)。”那麼(me)，究竟是什麼(me)原因導緻購房合同無法簽訂，并沒(méi)有說(shuō)清楚，如果因爲開(kāi)發(fā)商方面(miàn)的原因導緻的，這(zhè)個責任還(hái)是由購房者來承擔，就(jiù)叫(jiào)合同顯失公平，這(zhè)個認購條款購房者應予以拒絕。

　　确定付款方式

　　●一次性付款

　　即在與開(kāi)發(fā)商簽訂購房合同後(hòu)一定期限内(雙方在合同中約定)，購房者一次付清房款。

　　利：通常一次性付款都(dōu)有折扣。由于大筆購房款能(néng)一次性劃入開(kāi)發(fā)商的帳戶，對(duì)資金的盡快回籠有很大的意義，因此開(kāi)發(fā)商比較喜歡這(zhè)種(zhǒng)方式，往往也會(huì)給購房者一定的折扣。就(jiù)目前市場行情而言，折扣多在九折至九七折之間，這(zhè)麼(me)多的折扣對(duì)于資金不充裕的購房者來說(shuō)，的确是個不小的誘惑。

　　弊：這(zhè)種(zhǒng)付款方式要求購房者有足夠的資金做後(hòu)盾，在短期内籌集到這(zhè)麼(me)一大筆現金，對(duì)于大多數人而言都(dōu)是比較困難的。而且一次性付款所需承擔的風險也很大，當購房者把全部房款都(dōu)交給開(kāi)發(fā)商時(shí)，可以說(shuō)主動權已經(jīng)不在購房者手中了，一旦工程延期或者出現房屋質量問題，購房者就(jiù)比較被(bèi)動。

　　建議：一次性付款适用于購房者資金充足、開(kāi)發(fā)商信譽良好(hǎo)、最好(hǎo)是現房的情況下。即便如此，也建議購房者一次性付清總房款的90%，餘下10%的尾款在入住時(shí)付清，關于這(zhè)一點，需要事(shì)先在合同中約定。

　　●分期付款

　　一般在付清20%至30%的首付款後(hòu)，再跟随項目的建設工程進(jìn)度付款。通常分爲3-4期，樓盤封頂時(shí)付清房款的70%左右，最後(hòu)一期所付的房款一般較少，多在入住時(shí)交清所有的房款。有免息分期付款和低息分期付款兩(liǎng)種(zhǒng)方式。

　　利：有效地解決了一次性付款時(shí)所需承擔的巨大風險。對(duì)于期房項目，購房者可以按工形象進(jìn)度分幾次向(xiàng)開(kāi)發(fā)商支付房款，直至商品房驗收合格後(hòu)才支付尾款。購房者可利用其餘的分期未付款督促開(kāi)發(fā)商，保障房屋按時(shí)按質地交付使用。跟貸款相比，用不著(zhe)多還(hái)利息，所需支付的僅是房款而已。

　　弊：雖然分幾次付款，卻仍然沒(méi)有克服需要在短期内籌集大量資金的缺陷。正常情況下，一個項目在開(kāi)盤銷售到驗收入住，不過(guò)一兩(liǎng)年的時(shí)間，即使分三四期付款，每一期也得交十幾萬甚至更多，壓力還(hái)是很大，而且分期付款通常沒(méi)有折扣。

　　建議：月收入較高，不願支付房款以外的費用，不認同“今天花明天的錢”的購房者，可以考慮選擇這(zhè)種(zhǒng)付款方式。

　　●其他方式

　　主要是指買賣雙方協商的結果，隻要不違反法律規定，買賣雙方在協商一緻的基礎上達成(chéng)任何一種(zhǒng)付款方式及期限都(dōu)是允許的。這(zhè)一條在購房實踐中主要涉及銀行貸款問題。一般是開(kāi)發(fā)商與提供貸款的銀行之間簽訂協議，購房者以其所購房屋做抵押，由其所購買住房的房地産開(kāi)發(fā)企業提供擔保向(xiàng)銀行申請貸款，在購房者付清全部房款的20%-30%後(hòu)，餘下部分由銀行先付給開(kāi)發(fā)商，以後(hòu)購房者按月向(xiàng)銀行支付利息及本金。

　　利：目前市場上一套商品房的售價著(zhe)實不低，動辄幾十萬甚至上百萬。貸款使那些沒(méi)有足夠積蓄的購房人夢想成(chéng)真。即使對(duì)于有能(néng)力全部付清購房款的購房者來說(shuō)，貸款也不失爲一種(zhǒng)好(hǎo)的選擇。

　　弊：雖然資金壓力要比前兩(liǎng)種(zhǒng)付款方式小得多，但是貸款購房的折扣非常小，甚至沒(méi)有。而且貸款有嚴格的年齡限制，年齡不滿18歲和超過(guò)60歲的購房者都(dōu)不能(néng)申請銀行貸款。再者，以按揭方式購房，還(hái)需支付房款以外的如律師費、抵押登記費等多項費用。

　　建議：在選擇這(zhè)種(zhǒng)付款方式時(shí)，最好(hǎo)能(néng)讓開(kāi)發(fā)商列一個費用清單，弄明白有多少“零碎錢”要交，此外，還(hái)要約定好(hǎo)萬一銀行拒絕貸款怎麼(me)辦，接下來的首付款又該如何處理，購房合同是否繼續有效等等。

　　物業收費标準

　　在物業管理糾紛中，物業收費占主要方面(miàn)。有些購房者認爲所有的物業收費國(guó)家都(dōu)是有标準的，其實不然。有些物業管理收費實行的是市場價，如特約性服務費用、高檔住宅物業費用等。随著(zhe)市場經(jīng)濟體制的逐步建立，今後(hòu)物業管理收費都(dōu)會(huì)逐步放開(kāi)，由雙方協商确定。

　　目前，北京市規定了三種(zhǒng)物業管理收費辦法：

　　一是普通住宅小區管理辦法。對(duì)15個物業管理服務項目規定了收費标準及與之相适用的服務标準。其中需使用人交費的項目爲裝修房屋垃圾外運費、保潔費、保安費、各項費用統收服務費、車輛存車費、機動車存車費等。需産權人交費的項目爲：管理費、小修費、中修費、綠化費、化糞池清掏費、小區化共設施維修費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等。

　　二是高檔住宅物業管理收費辦法。辦法規定，高檔住宅物業管理收費實行市場價，由業主委員會(huì)和物業管理公司協商确定。在業主委員會(huì)成(chéng)立之前，開(kāi)發(fā)商應在賣房時(shí)向(xiàng)購房者明示。

　　三是經(jīng)濟适用房物業管理收費辦法。目前收費标準爲多層住宅每月每平米不超過(guò)0.52元，高層住宅每月每平米在1元左右。